ℹ️ Hackněte Google! Přidejte si nás mezi mezi preferované weby, případně nás sledujte v Google Zprávách, nebo na Seznam.cz
- AI umí z prázdného nebo omšelého bytu udělat během minut útulné bydlení
- Virtuální staging pomáhá, dokud je jasně oddělený od skutečného stavu nemovitosti
- V USA už kvůli AI fotkám vznikají oficiální varování i povinnosti pro označování fotek
- Před prohlídkou a rezervačním poplatkem chtějte neupravené fotky a jasnou informaci, co se měnilo
Na fotce vidíte světlý byt, čistou kuchyň, sedačku jako z katalogu a odpolední světlo přes půl obýváku. Na prohlídce pak stojíte v menší, tmavší místnosti bez nábytku a se sporákem, který by si zasloužil vlastní pamětní ceduli. Dřív podobný rozdíl zařídil hlavně širokoúhlý objektiv, dobrý fotograf a trochu retuše. Teď stačí AI, která během pár minut vyklidí pokoj, doplní nábytek, změní podlahu nebo ukáže byt po rekonstrukci, která se nikdy nestala.
Americký The Verge nedávno popsal několik případů, kdy zájemci o bydlení přišli na prohlídku a našli něco jiného, než jim slibovala galerie. Virtuální sedačka v prázdném pokoji sama o sobě ještě problém není. Problém nastává ve chvíli, kdy galerie začne vypadat jako obyčejná dokumentace bytu, ale ve skutečnosti ukazuje jeho hezčí variantu. Zájemce pak nejede jen zjistit, jestli se mu byt líbí, ale i podívat se, kolik z fotek ne vůbec reálných.
Česko zatím nežije žádnou velkou realitní AI aférou. Nástroje pro podobné úpravy už jsou ale dostupné i tady a jejich logika je jednoduchá: hezčí fotka přivede víc lidí. Jakmile se z přiznané vizualizace stane běžný filtr na realitu, část zájemců bude jezdit na prohlídky bytů, které na fotkách prošly větší proměnou než v reálném životě.
Když je návrh vydávaný za stav bytu
Virtuální staging má rozumný důvod. Prázdný byt se prodává hůř než prostor, ve kterém si člověk dokáže představit stůl, postel nebo sedačku. U staršího bytu může vizualizace rekonstrukce ukázat, co by šlo s dispozicí udělat. Musí ale být jasné, že jde o možnost, ne o současný stav.
Rozdíl je v tom, co se mění. Prázdná místnost s virtuálním nábytkem je poctivá fotka, pokud je tak označená. Vyměněná kuchyň, zahlazený flek na zdi, nová podlaha nebo lepší výhled z okna už jsou horší problém. To nejsou jen kulisy, ale vlastnosti nemovitosti, podle kterých se člověk rozhoduje, jestli zavolá, přijede na prohlídku nebo pošle peníze.
V USA už to neřeší jen nespokojení zájemci. Kalifornský zákon AB 723, schválený v roce 2025, ukládá realitním profesionálům povinnost uvést, že byl snímek v reklamě digitálně upraven. U internetové inzerce má být zároveň dostupný neupravený snímek nebo odkaz na něj. Povinnost se týká zásahů, které mění podobu nemovitosti: nábytku, spotřebičů, podlah, stěn, barvy, zahrady, fasády, půdorysu, výhledu z okna nebo okolních objektů.
U bydlení fotka rozhoduje rychleji než text
Newyorský Department of State už v roce 2025 varoval před AI generovanými nebo AI vylepšenými realitními nabídkami. Podobné nástroje podle něj mohou vytvářet přehnanou představu o nabízené nemovitosti. Úřad zároveň připomněl, že realitní makléři nesmějí používat nepoctivou nebo zavádějící reklamu.
U bydlení je galerie silnější filtr než u běžného zboží. Špatnou produktovou fotku telefonu často porovnáte s recenzemi, videem nebo snímky od zákazníků. U konkrétního bytu máte většinou jen popis, půdorys a fotky od prodávajícího. Přikrášlená galerie vás může stát cestu přes město, den volna, tlak, abyste rychle kývli, nebo rezervační poplatek za něco, co jste ještě pořádně neviděli.
České právo zatím nemá zvláštní úpravu pro AI staging realitních fotek. To ale neznamená, že by v inzerátech šlo ukazovat cokoli. Česká obchodní inspekce ve svém přehledu nekalých obchodních praktik připomíná, že spotřebitele může uvést v omyl i informace, která je sama o sobě pravdivá, pokud je podaná zavádějícím způsobem. U AI fotek je to přesně ten spor: snímek může být „jen inspirace“, ale pokud to u něj není jasně napsané, zájemce ho bude brát jako stav bytu.
Podobně jsou napsaná i veřejná pravidla velkých českých inzertních služeb. AI fotky většinou nejmenují přímo, ale opírají se o jednodušší zásadu: inzerát má odpovídat realitě a fotografie nemají být ilustrační kulisou. Například pravidla inzerce Sreality požadují reálný stav nemovitosti, první snímek jako konkrétní nabízenou nemovitost a zakazují ilustrační fotografie. To na úplně vymyšlenou galerii snad stačí. Pořád ale chybí jasný štítek přímo u fotky, který by řekl: toto je skutečný stav, toto je virtuální staging a toto už je návrh po rekonstrukci.
AI Act vše nevyřeši
Evropská pravidla řeší hlavně to, aby bylo poznat, že obrázek, video nebo zvuk vznikly pomocí AI. AI Act v článku 50 řeší mimo jiné strojově čitelný štítek u syntetického obrazu, zvuku, videa nebo textu. U deepfake obsahu má být jasné, že byl uměle vytvořený nebo upravený. Tyto povinnosti se mají uplatňovat od 2. srpna 2026.
Pro realitní galerie z toho ale nevznikne jednoduché tlačítko pravdy. Metadata se mohou při nahrání ztratit, screenshot je odstraní úplně a starší fotky žádný původ dokazovat nebudou. Když AI vytvoří pokoj, který neexistuje, štítek dává smysl hned. Když jen zlepší světlo, odstraní nepořádek nebo přidá virtuální sedačku do prázdné místnosti, začne spor o hranici mezi běžnou úpravou a změnou významu snímku. Proto má být štítek zobrazen přímo u fotky, ne schovaný někde v obchodních podmínkách.
Jak poznat podezřele upravený byt
Stoprocentní detekce okem neexistuje. Současné generátory už dávno nekončí u směšných chyb typu šest prstů na ruce. U bytů ale pořád pomáhá dívat se na detaily, které musí držet pohromadě fyzicky i prostorově.
Začněte u oken, zrcadel a výhledů. Pokud se venku mezi fotkami mění scenérie, stíny nesedí se směrem světla nebo má místnost zvláštní odlesky, zbystřete. Dívejte se také na nábytek u stěn, nohy židlí, hrany koberců, topení, zásuvky a přechody mezi podlahou a zdí. AI často zvládne celkový dojem, ale chybuje tam, kde se objekty dotýkají.
Pak si projděte galerii jako celek. Podezřelé je, když jeden pokoj vypadá jako z katalogu a zbytek bytu je focený běžně mobilem. U pronájmu nebo koupě si vyžádejte aktuální neupravené fotky. U dražší nemovitosti není přehnané chtít video průchod bytem, ideálně jedním nepřerušeným záběrem.
Ptejte se konkrétně. Je nábytek součástí bytu? Je kuchyň opravdu v tomto stavu? Odpovídá barva stěn realitě? Byl odstraněn nepořádek, poškození, kabely nebo věci předchozího nájemníka? Ukazuje galerie současný stav, nebo návrh po rekonstrukci? Vyhýbavá odpověď je sama o sobě důležitá informace.
Nepřehlédněte
AI vám dokáže vysát účet a banky se zatím neumí bránit. Děsí mě to, říká tvůrce ChatGPT
Hezký byt nejdřív zkontrolujte, až potom rezervujte
U povedené galerie je největší riziko rychlost. Člověk má pocit, že dobrá nabídka zmizí, a začne řešit rezervaci dřív než samotný byt. Tady se vyplatí zpomalit. Než uděláte jakýkoliv závazný krok, chtějte vidět neupravené fotky, projděte si byt osobně a ověřte, kdo nemovitost nabízí. U nájmu stačí pár nepříjemných otázek. U koupě má smysl projít i dokumenty, stav práv k nemovitosti a podmínky rezervační smlouvy.
Virtuální sedačka v prázdném pokoji nikomu neublíží, pokud je přiznaná. Nebezpečná je galerie, která se tváří jako obyčejná dokumentace, ale ve skutečnosti prodává návrh. Zájemce pak nejede jen na prohlídku. Jede porovnávat, kde končí byt a kde začíná dobře vygenerovaná lež. U nemovitosti za miliony korun je popisek „vizualizace“ opravdu to nejmenší.
Ondřej Dolejš
Další dnešní články
